El gobierno reduce la desgravación por alquiler a caseros y la suprime para inquilinos, ¿qué opinan los expertos?

No serán buenos tiempos para el alquiler. después de eliminar la desgravación por la compra de vivienda y subir el iva del 4% al 10%, ahora que el ministro de hacienda cristobal montoro ha decidido ‘penalizar’ también el alquiler reduciendo la desgravación hasta en un 50% para los caseros y eliminándola para los inquilinos

con la nueva reforma fiscal, cuyo anteproyecto ha sido aprobado por el gobierno, la exención sobre la renta de una vivienda alquilada a un menor de 35 años se verá reducida a la mitad, del 100% al 50%, a partir del próximo 1 de enero de 2015

en el resto de los casos, la desgravación se reduce en 10 puntos porcentuales pasando del 60% de la renta al 50%, tipo en el que se homogenizan todas las exenciones relativas al alquiler de viviendas

los caseros verán  reducido el incentivo para poner viviendas en alquiler, y a los inquilinos se les cercenará la ventaja que suponía arrendar en lugar de comprar: “se suprime la deducción por alquiler, homogenizando el tratamiento fiscal de la vivienda habitual entre alquiler y propiedad”, afirma el anteproyecto

eso sí, se matiza que “al igual que cuando se suprimió la deducción por inversión en vivienda, se articula un régimen transitorio para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015, de manera que la supresión sólo afectará a nuevos alquileres”

hasta ahora, el alquiler de vivienda habitual tiene una deducción en el tramo estatal del irpf del 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, hasta un máximo de 9.040 euros anuales

lo que dicen los expertos

para el consultor josé barta, la medida no tendrá un impacto inmediato en el mercado de alquiler porque “la fiscalidad del arrendador tiene escasa incidencia a corto plazo”. barta ha explicado a idealista news que las consecuencias se verán “a medio-largo plazo, con una reducción de oferta por una menor inversión de los particulares en inmuebles para alquiler”

alfredo garcía, director comercial de alquiler protegido, es más crítico con la nueva normativa ya que en su opinión “contradice los propósitos del gobierno de incentivar el mercado de alquiler”

garcía se pregunta “¿por qué se actúa ahora de esta manera? si el año pasado se modificó la ley de arrendamientos urbanos (lau) con el propósito de incentivar el alquiler” y reconoce que se quedó “con cara de póker” cuando el ministro confirmó la reducción de las exenciones por alquiler

sin embargo, miguel córdoba bueno, profesor de economía financiera en la universidad san pablo ceu, considera que “es una medida adecuada a la situación en la que estamos”. corda considera que “si todos estamos contribuyendo a sacar el país adelante, no parece lógico que los que tengan un patrimonio centrado en pisos y que los dediquen al alquiler tengan una deducción del 100%, es decir que no contribuyan”

LA VENTA DE CASAS MEJORA POR EL TIRÓN DE LOS EXTRANJEROS Y LOS DESCUENTOS

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó  sus datos sobre el volumen de ventas de viviendas en marzo y, tras
10 meses seguidos de descensos, constató un incremento del 22,8% sobre idéntico periodo del año anterior. La pujanza
de la demanda extranjera y la caída de precios explican esta sensible mejora.
Se explica que no un error ni un sinsentido que un mes el INE publique que la venta de casas cae un significativo 27,6%
anual y 30 días más tarde constate un incremento del 22,8%. Este aparente bandazo tiene su explicación: Primero,
baste recordar de dónde obtiene el INE sus cifras. Explota los datos procedentes de los registros de la propiedad,
donde se inscriben las transacciones a veces con un decalaje temporal de uno o dos meses. Por ello, el dato de marzo es
ya el correspondiente a operaciones realizadas en enero, que se comparan con las suscritas en enero de 2013, justo
cuando desapareció la deducción fiscal por compra de la vivienda habitual. Dicho de otro modo, a partir de ahora
los datos de compras de casas van a ser ciertamente más homogéneos, ya que siempre compararán meses en los
que la desgravación ya no existía. Precisamente por esta circunstancia y teniendo en cuenta que los datos de los
notarios, que no tienen ese decalaje temporal, llevan más meses reflejando aumentos en el número de compras de
viviendas, las cifras del INE apuntan a una estabilización de esa suave mejoría que se viene anunciando desde el verano
pasado. Y es que el mes pasado se vendieron 27.047 viviendas, lo que representa un 5,2% más que el mes anterior y un
22,8% más que en marzo de 2013. Puesto que la Semana Santa de 2013 se celebró en marzo y este año ha sido en abril,
eso podría desvirtuar algo la estadística, ya que las fiestas reducen el número de días hábiles para poder comprar
casa. En términos acumulados, los números todavía reflejan el fuerte desplome de operaciones que se produjo en
enero y febrero, por lo que la caída alcanza al 14,4% respecto al primer trimestre de 2013. Pero aquí de nuevo hay que
pensar que esos números están muy influidos por el excelente comportamiento que tuvieron las ventas a finales de
2012 anticipándose al final de la deducción.
Sea como fuere, lo cierto es que hay síntomas de estabilización. Por un lado, se trata del mejor comportamiento en un mes
de marzo desde 2010 y es el mayor avance desde agosto de ese año. Además, por tipo de viviendas, las nuevas
incrementaron su volumen de ventas un 8,7%, mientras las usadas (ya representan el 58,1% del mercado) mejoraron
un 35,5% respecto a marzo de 2013. Y por territorios se observa cómo las ventas ya suben en todas las regiones
menos en cinco y no son las de más peso en este mercado (Rioja, Aragón, Galicia, Castilla y León y Asturias).
¿Qué ha cambiado para que se produzca este giro? Básicamente dos cosas. La primera es la mejora de la perspectiva
económica general. Como en el caso del consumo, los hogares que poco a poco están perdiendo el miedo a quedarse
sin empleo comienzan a gastar más y si lo necesitan, vuelven a plantearse la posibilidad de comprar casa, ya sea como
residencia habitual, para vacaciones o como inversión. La segunda circunstancia es la rebaja de precios. Ayer Tinsa
publicó su estudio correspondiente a abril en el que estima que las casas continúan depreciándose, aunque cada vez a
un ritmo más suave, ya que han pasado de hacerlo a comienzos de año al 7,2% a un modesto 4,7% el mes pasado.
Aun así, en términos acumulados las casas registran un abaratamiento medio del 40,1% desde finales de 2007,
cuando alcanzaron sus valores máximos. Esta considerable rebaja y la mejor percepción de la economía que tienen los
extranjeros es lo que hace que cobren cada vez más protagonismo en el mercado, ya que han pasado de suponer el 6% de
las adquisiciones a un notable 16%.
A la buena evolución de la demanda extranjera, los analistas coinciden en destacar que se está produciendo la
recuperación de la demanda nacional. En su último análisis, La Caixa Research apunta como razones de este mejor
comportamiento el cambio de tendencia del mercado laboral y las mejores perspectivas económicas. “Todo ello
debería permitir que este año las ventas de casas ya se cierren con una tasa de crecimiento positiva”, asegura el
informe. De hecho, la entidad recuerda que así lo sugiere la evolución de las intenciones de compra de vivienda en
los próximos 12 meses de los consumidores españoles, que parecen haber tocado fondo e incluso haber iniciado una
“senda tímidamente ascendente”.

 

Fuente: UCI Unión de Créditos Inmobiliarios

Mayo 2014

El precio de la vivienda en España seguirá cayendo hasta 2015

El precio de la vivienda en España seguirá disminuyendo hasta 2015, según cree la agencia de calificación Fitch. El año que viene será cuando toque fondo y llegará a acumular una rebaja entorno al 40% desde los precios máximos de la burbuja inmobiliaria. 

En su informe sobre la situación del mercado hipotecario español, explica que debido al elevado número de viviendas en venta, a las que se sumará las del Sareb, el precio caerá más todavía.Estiman que las perspectivas de crecimiento de la economía en España será de un 0,7% en 2014 y un 1,2% en 2015.

Respecto a la compra de viviendas por parte de extranjeros, esta agencia considera que los descuentos que se están realizando son mucho mayores que los que se publican en las estadísticas oficiales, aunque piensa que aún así, el número de compras es insuficiente para impulsar una recuperación en el mercado inmobiliario.

Fuente: EFE vía Expansión 

HOME STAGING, NO INTERIORISMO ¿FÓRMULA MÁGICA?

La preparación a medida de un inmueble a la venta, con el objetivo de conseguir una venta más rápida y a mejor precio, es una técnica del sector inmobiliario bien conocida como ‘home staging’, que recurre mucho a trucos, reglas y métodos del interiorismo ‘clásico’; sin embargo, ¡el home staging no es interiorismo ni decoración! es un error considerar que un trabajo de decoración es lo que hace falta para acelerar y agilizar la venta de un piso o de una casa. A continuación están 3 diferencias importantes para tener en cuenta a la hora de preparar una vivienda para el mercado inmobiliario

1. El home staging tiene un objetivo exclusivamente comercial, no estético: la mejora estética de un inmueble es sólo un medio, no el objetivo prioritario como en un trabajo de interiorismo. Es cierto que una operación de home staging hace una vivienda más luminosa, más atractiva, más acogedora… pero todo esto sólo responde a un criterio muy concreto: facilitar el trabajo comercial en torno a la vivienda, gracias a una mejora radical de su presentación. Y venderla

2. El home staging no es personal: un interiorista se interesa por la vida, los gustos, la personalidad, y por los deseos de las personas que viven en el inmueble, para trabajar en función de ellas y adaptar su proyecto a ellas. El home-stager tiene una misión muy distinta: centrarse en lo que permitirá una venta rápida del inmueble. Y para cumplirla, su prioridad es despersonalizar los espacios, e imponer un estilo sobrio, perfectamente neutro, moderno, donde todo el mundo se pueda sentir cómodo desde el primer instante, y donde la atención se fije en lo que cuenta: las cualidades inmobiliarias de la vivienda. En resumen, el piso o la casa no tiene que gustar a una persona en particular, sino al 99,99 % de las personas que lo visitan

3. El home staging es más barato: a diferencia del interiorismo, que se basa en presupuestos muy variables, y que muy fácilmente puede costar 5 % del valor del inmueble, el home staging tiene un objetivo de rentabilidad: invertir poco para ganar mucho (o ahorrar mucho, que viene a ser lo mismo) en la venta de una propiedad. Un profesional de home staging siempre busca el mayor cambio de presentación de la vivienda a corto y medio plazo, con la mínima inversión, y por lo tanto el precio de una operación de home staging suele estar por debajo del 1 % del valor del inmueble. Muchos profesionales de home staging tienen soluciones para que sus clientes, propietarios vendedores de pisos y casas, hagan inversiones mínimas, y siempre rentables: pago diferido hasta el momento de la venta, puesta a disposición integral del material hasta la venta, procesos a bajo coste, pintura y reparaciones sin emprender reformas, etc…

Si quiere vender su piso o casa, y que la presentación del inmueble le desfavorece en un mercado inmobiliario tan competitivo, ¡piense en la solución home staging!

En sudoeste viviendas, le adecuamos su vivienda mediante home staging,  para conseguir la venta de su vivienda en las mejores condiciones de mercado y en el menor tiempo posible, consúltenos sin compromiso

EMGIASA ENTRA EN LIQUIDACIÓN

 Los tres años en concurso de acreedores de la Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón (EMGIASA) no han servido para librarla de enfrentarse a su liquidación.

Como a tantas promotoras privadas, ni la renegociación de los préstamos ni las quitas han devuelto la liquidez necesaria para sobrevivir en un mercado sin apenas actividad. Según fuentes municipales, la deuda heredada ascendía a 333 millones de euros. La construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA) engrosaba la mayor parte de este agujero negro.

El pasado 6 de febrero se aprobó el convenio que contemplaba una quita del 30% del importe nominal de la deuda y siete años para pagar el resto. Los acreedores comenzarían a cobrar un 14,28% cada año. No ha podido ser y probablemente acaben subastándose más de 5.000 plazas de aparcamiento y cien locales comerciales, amén del CREAA, a medio construir por falta de fondos.

Durante los últimos tres años, EMGIASA finalizó obras pendientes y entregó viviendas, a pesar de la situación de quiebra técnica, pero no ha logrado salir a flote. La edificación del CREAA, "sin plan de viabilidad ni de financiación ha supuesto un lastre, al igual que las sentencias que obligan a pagar 38,5 millones de euros más a los antiguos propietarios de terrenos del Ensanche Sur a los que la anterior Corporación expropió por un valor muy inferior al que correspondía, según fuentes municipales.

El año pasado perdió 7,5 millones de euros –con ingresos de 36,1 millones de euros y los gastos 45 millones– pero, además, "la propuesta de convenio no ha alcanzado la mayoría legal necesaria, ya que el colectivo de acreedores formado por propietarios del Ensanche Sur de Alcorcón expropiados no ha aprobado la propuesta de convenio -tras habérseles reconocido los créditos ordinarios de que son titulares- para no quedar afectados por la quita y espera", según informó el consejo de administración de la empresa pública que sigue la senda de tantas otras.

¿Qué es el Contrato de Arras?

El contrato de arras, es un contrato privado, es decir, firmado por propietarios, en su defecto apoderados,  y compradores, sin la presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro, siendo la práctica habitual trasladarse en un único acto a la firma de escritura pública notarial

El Contrato de Arras es un contrato privado, donde se recogen el detalle del acuerdo alcanzado, importe acordado y su forma de pago, plazo máximo para formalizar la operación ante notario, como se repartirán los gastos de la venta, notaria, registro, etc.

Lo habitual es estructurar la forma de pago en dos actos, uno en el instante de firmar el Contrato de Arras y el resto, mediante cheque conformado o cheque bancario, a la firma ante notario. En condiciones normales el plazo que se suele marcar es de dos meses como máximo, que viene a ser más del doble del necesario para obtener una hipoteca, y los gastos de venta, (Notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (7%), suelen ser por cuenta del comprador y la Plusvalía Municipal, por cuenta del vendedor.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

·                    Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

·                    Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.

·                    Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará su normativa (indemnización de daños y perjuicios).

La diferencia fundamental entre el contrato de arras y el contrato privado de compraventa estriba en el caso que la parte compradora no desee continuar adelante con el contrato y no hayan mediado arras, el vendedor debe requerir al comprador para que cumpla su obligación; En el caso de que éste no lo haga, procederá a resolver el contrato, debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el vendedor al comprador.

Normalmente se confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.

En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera acepción, excepto si del contenido del contrato se desprende que no es ese el significado. A veces, en el enunciado del contrato se hace constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no existe tal concepto, constando tan sólo diferentes plazos de entrega y fecha de vencimiento.

Por todo lo expuesto, aún de forma sintética desde ALÍA entendemos que dada la transcendencia e importancia de la transmisión de un inmueble mediante un acto de compraventa, sin duda es absolutamente aconsejable si no necesario la intervención de un profesional cualificado para que esta se desarrolle con la precisión y rigurosidad que exige, y así evitar la posibilidad de equivocarse o realizar acciones no contempladas por la Ley, lo que automáticamente se traduciría en daños y perjuicios , en muchas ocasiones irreparables, para compradores y/o vendedores.

FERNANDO VIONDI

API Colegiado n º 1544 

NOTAS BREVES SOBRE LA ACTUALIDAD INMOBILIARIA

Vivimos en un momento complicado, especialmente por las enormes incertidumbres que tras más de cuatro años nos lleva a "desconocer", si la salida de la crisis puede estar cerca o aún no hemos llegado a lo peor de ésta. Lo que sí conocemos son muchos datos sobre sus consecuencias, cómo ha evolucionado el déficit, el desempleo, o cuánto han bajado las viviendas, epicentro de nuestros problemas económicos, al menos hasta que ahora el sector financiero se está llevando la mayor parte de las críticas.
Con un descenso de los precios del 25% desde los máximos de hace cuatro años, ¿ha llegado el momento de comprar? Por precios podemos encontrar verdaderas oportunidades, pero también es cierto que hay otros condicionantes que debemos tener en cuenta:

• Vivienda para vivir o invertir: El fin de la compra determina mucho la oportunidad. Si encontramos una casa que se convertirá en nuestro domicilio habitual y el precio es adecuado, no debemos dudarlo. En este tipo de decisiones no hay un horizonte de venta, por lo que nos debe "importar poco" si continúa la bajada de precios. Por el contrario, si pensamos como inversión, sí se debe pensar en buscar el precio más bajo y cuando se producirá la recuperación económica para que aumente la demanda. Si no hay compradores, de poco sirve encontrar "gangas". Los pisos de entidades bancarias  pueden ser una gran oportunidad en los próximos meses, en los que es previsible que salgan a la venta masivamente las casas de los balances bancarios a precios muy rebajados. Con ese fin Sudoeste Viviendas ya ha sido homologada para la venta de viviendas de Entidades financieras

• Esperar a que se disipen las incertidumbres financieras: Si vamos a necesitar financiación, nos encontramos a priori con un buen momento, con tipos bajos. Pero los bancos lo están compensando aumentando el diferencial y poniendo verdaderas barreras de entrada, algo que continuarán hasta que no acabe con el proceso de restructuración y saneamiento de los bancos. Si tenemos dinero para invertir no tenemos este problema, pero por el riesgo de la inversión, nunca destinemos un porcentaje muy elevado (menos del 20%) de nuestro patrimonio.

• IVA y desgravación: La subida del IVA que anunciada por el gobierno de Mariano Rajoy afectará a la obra nueva, que pasa del 8% al 10%; sin embargo, de momento, se mantiene el 4% para este tipo de viviendas hasta finales del 2012. La eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual de los compradores que se decidan a adquirir una casa a partir de 2013 afecta directamente a su bolsillo: más de 1.000 euros anuales de menos de beneficio fiscal. Si uno tiene pensado comprar su casa en un futuro próximo, desde luego debería hacerlo este año. A la previsible nueva bajada de la vivienda por el aumento de la oferta de pisos de bancos, hay que sumarle un IVA extraordinariamente bajo del 4% (obra nueva) y la aplicación de la deducción en el IRPF (sólo desaparece este beneficio para los que compren a partir del año que viene).

En definitiva, la bajada de precios genera oportunidades de compra, pero hay otros condicionantes que nos afectan, como el empeoramiento fiscal a la adquisición de la vivienda a partir de 2013 o saber el momento en que los bancos comenzarán a conceder hipotecas a un ritmo adecuado.

COMO NOS AFECTAN LAS MEDIDAS 2012 DEL GOBIERNO EN MATERIA DE VIVIENDA?

El gobierno de mariano rajoy ha aprobado numerosas medidas sobre vivienda que afectarán de lleno a numerosos ciudadanos. así, hay cambios para los futuros compradores de una vivienda, tanto si buscan una vivienda nueva, como de segunda mano como una vpo. también se verán afectados numerosos hipotecados, los jóvenes que vivan de alquiler e incluso aquellos que quieran hacer obras en casa
en el siguiente especial pasamos a desgranar todas las medidas aprobadas en los últimos días
cambios que pueden afectarte:
1. fin de la desgravación por vivienda en 2013
en 2013 se eliminará la desgravación por compra de vivienda habitual, por lo que quien quiera seguir teniendo acceso a esta deducción deberá comprar antes del 31 de diciembre
2. el iva por vivienda subirá al 10% en 2013
la vivienda nueva registrará un aumento del iva, que pasará del 4% temporal del que disfrutaba actualmente al 10%. otras actividades relacionadas con la vivienda también suben
3. ¿compro o espero? casos personalizados por ingresos
para que puedas descubrir qué te conviene tras tantos cambios, hemos realizado un análisis en el que podrás personalizar tu caso y obtener la respuesta adecuada

4. se reduce la desgravación a los que compraron casa antes de 2006
si compraste tu vivienda habitual antes de 2006, podrás seguir desgravándote en tu declaración de la renta, pero por una cantidad menor que hasta ahora 
5. se recortan las ayudas para alquilar viviendas a los jóvenes
los jóvenes que estaban cobrando la renta básica de emancipación (rbe) o ayuda de 210 euros al mes verán reducido este cheque en un 30%
6. se eliman las subvenciones por compra vpo
se eliminan ciertas subvenciones que tenían los futuros compradores de viviendas protegidas en los pagos de la hipoteca

¡ PROBECITOS LOS BANCOS !

Facua pide al gobierno que acabe con la triquiñuela legal que utiliza la banca para adjudicarse viviendas al 50% de su valor de tasación en lugar de al 60% en subasta.

en julio del año pasado el gobierno de josé luis rodríguez zapatero aprobó un real decreto ley con la intención de proteger a los hipotecados en apuros. así, elevó el precio al que el banco se puede adjudicar las viviendas habituales en caso de impago hipotecario, del 50% al 60%. sin embargo, la banca puede seguir adjudicándose las viviendas al 50% de su valor de tasación gracias a una "triquiñuela" legal. lo hacen recurriendo al artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil y para ello el banco necesita que puje un tercero, que suele ser su filial inmobiliaria. el banco mejora la postura de su inmobiliaria y se termina quedando la casa al 505 de su valor .

Por ejemplo, la filial inmobiliaria puja,  un 48% y el banco un 50% (más un euro) y finalmente se adjudica la vivienda ejecutada por el 50% de su valor de tasación. en cambio, si la subasta queda desierta, el banco sólo se puede adjudicar la vivienda por el 60% del valor de tasación

Por eso, Facua reclama al ejecutivo de mariano rajoy que proteja los intereses de las familias desahuciadas introduciendo, entre otras medidas, un cambio en la norma aprobada el año pasado para que el valor mínimo por el que se adjudiquen los bancos las viviendas sea el mismo haya o no ofertas en las subastas valor que, además, debería ser muy superior al 60%, ya que éste deja a los usuarios en una grave situación de inferioridad frente a las entidades financieras;  y es que en muchísimos casos les exigen además que sigan pagando cantidades adicionales más allá de las costas que les haya supuesto la ejecución hipotecaria, argumentando que la cantidad por la que se adjudica la vivienda es muy inferior a la deuda pendiente.

Por todo lo expuesto, me ratifico ¡ PROBECITOS LOS BANCOS !

El precio de la vivienda disminuyó un 12,6% en los tres primeros meses del año respecto al mismo trimestre del año anterior, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Índice de Precios de Vivienda (IPV).
Esta es la mayor caída de los precios experimentada desde el año 2007. Respecto al año 2011, la rebaja ha sido 1,4 puntos mayor que en el último trimestre, cuando registró un descenso del 11,2%. El resto del año anotó datos del 4,1% en el primer trimestre, 6,8% en el segundo y 7,4% en el tercero.
En tasa interanual, el tipo de vivienda que más se ha rebajado es la de segunda mano, con un 13,3%, seguida de la vivienda nueva con un 11,8%.
Por comunidades autónomas, en todas se ha experimentados caídas en el precio de la vivienda. En tasa interanual, la lista la encabezan el País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña, Baleares y Madrid. Por su parte, en términos trimestrales, Navarra, Aragón, Baleares, País Vasco, Ceuta, Asturias y Galicia registran los mayores descensos.

REFORMA A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Rafael catalá, secretario de estado de infraestructuras, transportes y vivienda, considera que la reforma de la ley del alquiler de viviendas impulsada por el ministerio de fomento logrará aumentar la oferta de pisos en alquiler en el mercado. el número dos de fomento cree que en nuestro país hay poca cultura de alquiler porque hasta ahora “las leyes no han dado seguridad y garantías”

según catalá, las nuevas directrices del ministerio para el merado del alquiler fijan normas comunes, pero priorizan el acuerdo entre las partes en los alquileres. así, considera que se flexibiliza la ley. “la ley fija unas normas comunes, pero pensamos que tiene que regir el acuerdo entre las partes en los alquileres, en la fijación del precio o en las condiciones de finalización para ambas partes”, señala

una flexibilidad que, en opinión de catalá, se extiende a los desahucios por impago, para que “no sea un procedimiento lento, tardío y a veces frustrante para el propietario”. el secretario de estado explica que tras diez días desde un impago, se requerirá al inquilino para que abone la deuda y, en caso de no justificar la causa del retraso, “el juez dictará inmediatamente la orden de desahucio”

CONSEJOS SOBRE LA DONACION A HIJOS

Una frase que se emplea habitualmente y es equivocada, jurídicamente hablando, es : "voy a poner a nombre de mi hijo este piso". esta expresión traducida a términos jurídicos viene a significar: "voy a donar (regalar) a mi hijo ese inmueble" quien desee realizar esta operación debe ser plenamente consciente de sus consecuencias, ya que la transcendencia  de esta matización es indiscutible:
a) por un lado, el donante pierde la posibilidad de dar ‘marcha atrás’, es decir no tiene posibilidad de ‘volverlo a poner a su nombre’ salvo que quien haya recibido esa donación se muestre dispuesto a hacer él lo mismo
b) la repercusión fiscal de una donación es importante: por un lado sobre el que la recibe: impuesto sobre donaciones, normalmente muy superior al que grava las compraventas (itp), y  por otro sobre el que la entrega: ganancia patrimonial en irpf y plusvalía municipal (iivtu)
sin perjuicio de que en muchos casos una donación es un acto de simple liberalidad y altruismo del donante, en otros pueden perseguirse fines no tan claros, como por ejemplo:
1.- privar a determinados herederos de herencias legítimas e impuestos sucesorios, mediante una herencia en vida. en este sentido conviene recordar que nadie puede donar lo que no puede dejar en testamento
2.- sustraer (o esconder) el patrimonio propio ante un posible embargo de acreedores. en este caso es evidente el riesgo de incurrir en el delito de alzamiento de bienes
en estos supuestos puede darse el caso de alguien que, desacertadamente, aconseje que se haga esta operación ‘como si fuera una venta’ es decir simulando que se vende la vivienda en lugar de donar. antes de tomar esa errónea decisión, conviene recordar la doctrina del tribunal supremo al respecto:
- "el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica" (sts 1/07/1989). por ejemplo  si no se consigue acreditar la entrega real de un precio adecuado por el piso no puede hablarse de compraventa, es decir, no podemos vender el piso por un euro
- "la acción para obtener la nulidad radical de un negocio jurídico con causa ilícita por defraudar los derechos de un tercero, encubierta bajo una compraventa inexistente, es imprescriptible" (sts 23/10/2002). es decir, el paso del tiempo no hace buena una donación disimulada mediante una compraventa, cuya nulidad puede ser declarada en cualquier momento
- "el manto protector de la fe pública notarial alcanza solamente al hecho de haber sido realizadas por los contratantes ante el notario las manifestaciones que éste refleja en la escritura (confesión de haber recibido precio por el vendedor). pero no cubre la verdad intrínseca de tales declaraciones, las cuales pueden ser desvirtuadas por los demás medios probatorios" (sts 1 julio y 5 de noviembre de 1988). el hecho de que la simulación se haga en escritura notarial no significa que el notario certifique que se trata de una compraventa, debe recordarse que el notario solamente da fe de lo manifestado por quienes acuden a él, sin pronunciarse sobre ese contenido

¿DESAPARECERÁ EL EURIBOR?

El IRS (Interest Rate Swap) es un índice de referencia hipotecario que en pocos días se convertirá en el sustituto del Euríbor, el IRPH, el TAR y el CECA. Se calcula a 5 años y se considera que su valor varía menos que el Euríbor porque refleja los tipos de interés sin la prima de riesgo, lo que daría seguridad al sistema financiero. Aunque en la práctica no está tan claro ya que se puede comprobar que ha sufrido enormes variaciones en los últimos 5 años.
¿Es más barato o más caro que el Euríbor?
En estos momentos, es más caro. Su valor medio en marzo de 2012 alcanzó el 1,59% mientras el del Euríbor solo llegaba al 1,49%. (Ver tabla de evolución del IRS).
¿A qué hipotecas se aplicará?

• A las nuevas hipotecas que se abran a partir de ahora. En las hipotecas de nueva constitución, la decisión de cambiar el Euríbor por el nuevo índice recaerá en las entidades financieras. Así, los bancos tendrán la opción de usar cualquiera de los índices aún vigentes –Euríbor , IRPH entidades o IRS– en los nuevos contratos. Aunque, teniendo en cuenta que fueron los bancos los que solicitaron un índice más sólido, es más probable que empiecen a aplicar el nuevo Interest Rate Swap.
• A las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos o IRPH de cajas, siempre que el contrato no especifique que, en caso de desaparecer el IRPH, pasará a aplicarse Euríbor + un diferencial. Sin embargo, si el contrato no especifica nada al respecto o dice que el IRPH se cambiará por TAR o CECA (2 índices que también van a desaparecer), será necesario renegociar el interés con el banco, esto eso, índice + diferencial, antes  de abril de 2013, cuando el IRPH de bancos y cajas se suprima definitivamente

¿A qué hipotecas no se aplicará?

• A las hipotecas referenciadas a Euríbor. El Euríbor se mantendrá en sus contratos con las mismas condiciones, a no ser que banco y cliente acuerden lo contrario
• A las hipotecas referenciadas a IRPH de entidades, que también seguirán sin cambios, puesto que este índice no desaparece
• A las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos o IRPH de cajas que especifiquen  en su contrato que, en caso de fallar el IRPH, se aplicará Euríbor + diferencial. Por ejemplo, algunos usuarios de nuestro foro de hipotecas han comentado que en su contrato se especifica que cuando el IRPH desaparezca pasará a aplicarse Euríbor + 1%.

¿Cuándo entrará en vigor el nuevo índice?
La nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios anunció que el IRS entrará en vigor el 28 de abril de 2012.
¿Significa eso que a partir de esta fecha todas las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos y cajas (las únicas afectadas) calcularán su cuota de mayo con el IRS? No exactamente. El Banco de España empezará a publicar la cotización del IRS a partir de entonces, pero también seguirá publicando la cotización del IRPH de bancos y cajas durante 1 año más.  Por tanto, bancos e hipotecados tendrán 12 meses, hasta abril de 2013, para renegociar el nuevo tipo de interés de sus hipotecas.
Algunos consejos

• Si tienes una hipoteca referenciada a alguno de los índices que desaparece, lee bien tu contrato y comprueba que no plantea la alternativa de Euríbor + diferencial. Si lo plantea, aférrate a ese intercambio. Aunque el banco intente convencerte para que pases a IRS, recuerda que el contrato prima por encima de todo. Y si tienes la suerte de que el tuyo fija por defecto Euríbor + diferencial, no necesitarás renegociar con el banco el tipo de interés, lo que probablemente te ahorre una subida
• Si vas a contratar hipoteca este mes, no firmes nada a IRPH. Si es a IRPH bancos o cajas, en poco tiempo desaparecerá y tendrás que renegociar el tipo de interés, lo que probablemente conllevará una subida. Y si es a IRPH entidades, estarás firmando una hipoteca con uno de los índices más caros
• Si firmas una hipoteca a IRS, máxima atención al diferencial. Intenta que sea lo más bajo posible, argumentando que si el índice es más caro, el diferencial debería ser más barato. Y si puedes elegir entre IRS y Euríbor, busca en internet su cotización actual y súmala al diferencial que te proponga el banco (por ejemplo, IRS marzo + 1% = 2,59% o Euríbor marzo + 1% = 2,49%) y mira también su evolución de los últimos meses antes de tomar una decisión

SALON INMOBILIARIO DE MADRID 2012

El salón inmobiliario internacional de madrid (sima 2012) abrirá sus puertas desde el próximo jueves 19 en el pabellón 5 de feria de madrid. la presidenta de la región, esperanza aguirre, la ministra de fomento, ana pastor, y la alcaldesa de la ciudad, ana botella, inaugurarán el evento, que contará con más de 150 expositores y más de 400 promociones disponibles
desde el jueves a las 12 horas, cuando quedará oficialmente inaugurada la feria, y hasta el próximo domingo día 22, los asistentes podrán conocer una amplia oferta de viviendas ubicadas tanto en la capital como en provincias limítrofes, zonas de costa e incluso en destinos internacionales, como uruguay, florida, méxico, república dominicana y rusia. Destacar además, que por primera vez sima contará con un área de atención al ciudadano de origen chino con personal específico que les atenderá en su propio idioma a sus necesidades específicas. la feria también ofrecerá un programa de conferencias y mesas redondas en los que los profesionales podrán tratar los temas de más actualidad en el sector inmobiliario
el horario de apertura de la feria es de 11 a 20 h del 19 al 21 de abril y de 11 a 15 h el domingo 22. puedes asistir gratuitamente a la feria registrándote a través de este enlace

¡PARAR LOS DESAHUCIOS!

Según el consejo general del poder judicial en 2011 se batió el récord de desahucios en españa al haber más de 58.000, un 22% más que en 2010. por eso, un grupo de abogados voluntarios busca estrategias legales válidas para paralizar los desahucios ya que consideran que más del 70% de los embargos se producen sin ningún tipo de defensa por parte de los afectados frente a los bancos. aunque hay muy pocas vías para oponerse a una ejecución hipotecaria, todo vale: tratados internacionales, derechos humanos o errores de forma

estos abogados que trabajan gratis para la plataforma de afectados por la hipoteca (pah) aseguran que tienen pocas vías para que las entidades financieras les hagan caso pero están recurriendo a la normativa europea, a los acuerdos sobre derechos humanos y económicos, la ley de enjuiciamiento civil, la dación en pago, los errores de forma en los procedimientos o denunciar por “abuso” a los bancos por desalojar un piso que van a dejar vacío

este grupo de abogados luchan también contra la venta extrajudicial, para evitar que bancos y cajas puedan adjudicarse el piso al 60% del valor al que lo tasaron si nadie lo compra en la subasta pública a su precio original. esta posibilidad está contemplada en el artículo 129 de la ley hipotecaria

NUEVA CAÍDA DEL EURIBOR EN MARZO

El euribor de marzo cerrará en el 1,50%, 18 centésimas menos que su valor en febrero. supondrá la mayor caída en tres años. con respecto  al mismo mes del año pasado, el indicador más utilizado en españa para el cálculo de las hipotecas ha caído 4 décimas, con lo que se trata de la segunda caída consecutiva anual desde julio de 2010. quien revise su préstamo de forma anual tendrá que pagar un  poco menos por su hipoteca. en idealista news puedes calcular cómo afectará a tu hipoteca de forma personalizada
en marzo del año pasado el euribor cerró en el 1,92%, 4 décimas por encima del nivel con el que cerrará previsiblemente este mes, con lo que el hipotecado que le toque revisar de forma anual una hipoteca de 200.000 euros y que le queden 24 años aún de préstamo verá su cuota rebajada en un 4%, es decir, pagará 41 euros menos al mes o 492 euros menos al año
para los que tengan una hipoteca con una vida aún de 39 años la cuota descenderá un 7%, es decir, supondrá pagar 47 euros menos al mes o 564 euros menos al año
el dato diario del euribor continúa bajando. inició el mes de marzo en el 1,59% y terminará en el entorno del 1,42% y en un contexto marcado por la bajada de los tipos de interés por parte del banco central europeo (bce). recordemos que el valor del euribor va ligado, entre otras cosas, a las expectativas de subidas o bajadas del precio del dinero

EMGIASA Y EL CONCURSO DE ACREEDORES

EMGIASA entró en concurso de acreedores tras la gravísima situación económica y financiera por la que atraviesa. Su Consejo de Administración, tomó decisión de solicitar el concurso de acreedores ante el juzgado Mercantil número 6 de Madrid, una decisión que se ratificó en la Junta General de Accionistas.

Un comunicado emitido por el Ayuntamiento de Alcorcón explicó las distintas acciones llevadas a cabo por los actuales gestores durante el preconcurso de acreedores -renegociación de préstamos con entidades bancarias, cancelaciones hipotecarias, acuerdos con acreedores, etc.- han supuesto la reducción de la deuda de esta empresa en 40 millones de euros.

Así, desde la llegada del nuevo equipo de Gobierno al Ayuntamiento de Alcorcón y, por tanto, a la empresa pública EMGIASA, se ha procurado buscar la viabilidad de ésta, pese a la complicadísima situación económica por la que atraviesa, con una deuda heredada de 333 millones de euros, gran parte de la misma por la construcción del CREAA.

Fruto de esa intención de mantener a flote EMGIASA, cuyo servicio esencial es la labor social de procurar el acceso a la vivienda pública a las familias de Alcorcón con menor capacidad económica, se presentó el preconcurso de acreedores el pasado 31 de octubre, dando así tiempo a los actuales gestores para poder establecer negociaciones con acreedores, entidades financieras, cooperativas y adjudicatarios a fin de llegar a acuerdos que favorecieran la viabilidad de la empresa.

Tras cuatro meses de intensas negociaciones, tiempo preceptivo que marca la ley para el levantamiento del preconcurso o, en su caso, la solicitud del concurso de acreedores, se ha llegado a acuerdos con distintas subcontratas para pagar deuda contraída con ellas, mediante efectivo y dación en pago, por valor de más de 20 millones de euros. Asimismo, se ha finalizado una nueva promoción en el Ensanche Sur, minorando así la deuda financiera en otros 9 millones.

Para distintos adjudicatarios de vivienda que no habían conseguido los préstamos hipotecarios de los bancos para pagar sus pisos, EMGIASA realizó también distintas gestiones con varias entidades bancarias que, finalmente, concedieron esas hipotecas, por lo que EMGIASA dejaba de ser titular de las mismas con la consiguiente cancelación de préstamos.

Los directivos de EMGIASA también han renegociado con los bancos las condiciones de la deuda financiera, solicitando periodos de carencia y disminución de intereses de los préstamos con el fin de pasar esa deuda de corto a medio y largo plazo y que la empresa pueda afrontar los pagos más inminentes, al contar con mayor efectivo.

Otra de las gestiones realizadas por el equipo directivo ha sido la escrituración de dos parcelas a dos cooperativas -Cuatro Caminos y Entremares, en julio y diciembre, respectivamente- que han servido para disminuir la deuda en otros 11 millones de euros.

En definitiva, desde la llegada del Partido Popular al Gobierno de Alcorcón hace ocho meses, la deuda de EMGIASA ha disminuido en más de 66 millones de euros, es decir, de 333.560.362,10 euros a 267.404.510,15. Estas nuevas condiciones, sin embargo, no han posibilitado la remoción de la causa de insolvencia, por lo que la empresa se ha visto avocada a solicitar el concurso de acreedores.

ADIOS ! SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) va a ser uno de los organismos suprimidos por el Gobierno, dentro del plan para reducir empresas públicas, fundaciones y organismos autónomos. Esta actuación formará parte de las medidas de austeridad que incluirán la eliminación de 27 sociedades mercantiles en las que el Estado participa por encima del 50%.
Según informó la ministra de Fomento, Ana Pastor, la SPA acumula actualmente pérdidas de 37 millones de euros y apenas participa en 4.500 alquileres. En palabras de la ministra, es un "negocio ruinoso porque cada vivienda que alquila es más gasto para la sociedad". Además, aseguró que la labor que realizaba la SPA puede llevarse a cabo a través de organismos como las agencias de alquiler de las comunidades y los ayuntamientos.
La Sociedad Pública de Alquiler fue creada en el año 2005 y ya en 2009 el Partido Popular, apoyado por CiU, inició una proposición no de ley en la que pedía al Gobierno eliminar la SPA y pasar sus fondos a las comunidades.

LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CRECIÓ UN 104,5% EN MADRID EL ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2011

La compraventa de vivienda en la Comunidad de Madrid ascendió hasta un 104,5% en el último trimestre del 2011, respecto al trimestre anterior. En total, fueron 15.611 las transacciones realizadas, cifra que supera en casi ocho mil viviendas las 7.634 del tercer trimestre.

Estas cifras han surgido de los datos ofrecidos por el Ministerio de Fomento, según ha informado en un comunicado la comunidad. Datos que reflejan que en torno al 15% de las transacciones inmobiliarias realizadas en toda España fueron en la Comunidad de Madrid. Respecto a las cifras a nivel estatal, las compraventas crecieron un 39,9% en el último trimestre, cifra muy baja si se compara con la de la región autonómica.

En general, en el año 2011 la compraventa disminuyó un 28% en la comunidad respecto al año anterior, con un total de 45 mil operaciones, y un 29,5% en toda España, donde la cifra rondó las 346 mil transacciones.

QUE ESTA PASANDO CON EL CREAA DE ALCORCON

centro de creación de las artes de alcorcón (creaa) es hoy en día un lastre económico para el municipio madrileño. pese a que según palabras del ex alcalde e impulsor del proyecto, enrique cascallana (psoe), estaba llamado a ser el "guggenheim de alcorcón", la realidad es que hoy en día es aún un conjunto de edificios (un teatro, un circo o un auditorio, entre otros) sin ningún uso que han disparado la deuda de alcorcón. según denuncia el actual alcalde del partido popular (pp), david pérez, se llevan gastados 150 millones de euros y serían necesarios otros 40 millones para acabarlo
el creaa es un proyecto que cuenta con 9 edificios distribuidos en 60.000 m2 y que concebía un auditorio, un circo gigante, una sala de exposiciones, un área de congresos, un teatro y ferias, entre otros usos. se diseñó y construyó con una robustez suficiente como para colgar elefantes de sus techos, ya que quería ser todo un espectáculo
sus obras se iniciaron en 2007 y tras más de cuatro años aún no está finalizado, pese a haberse invertido unos 150 millones de euros. de hecho, tardará en terminarse, ya que en estos momentos, las obras están paradas porque el ayuntamiento de alcorcón no dispone de los 40 millones de euros que necesita para terminar este proyecto, según explica el actual alcalde, david pérez, que señala que es “un quebradero de cabeza para el municipio”. idealista news ha tratado de ponerse en contacto con el psoe de alcorcón y con su ex alcalde, enrique cascallana, impulsores del proyecto creaa para obtener su versión de los hechos, pero no ha sido posible
el actual alcalde de alcorcón justifica que el creaa no sólo ha disparado la deuda del municipio, sino que también ha llevado a concurso de acreedores a la empresa municipal de gestión inmobiliaria (emgiasa), que también estaba dedicada a la promoción de viviendas
mantenimiento de 10 millones al año
inicialmente el creaa iba a ser un proyecto dedicado al arte y la cultura y que iba a contar con un gran circo. las obras están bastante avanzadas pero necesita una inyección de liquidez para terminarlas (unos 40 millones). si se pusiera actualmente en marcha, el mantenimiento anual ascendería a unos 10 millones de euros, señala pérez
además de lo que se ve en la superficie, según los planos se observa como dispone de tres plantas soterradas, de cuadras de animales para el circo, de una escuela de circo y sala de entrenamiento para los acróbatas. el circo tiene capacidad para 600 butacas, una zona de orquesta y el techo está diseñado para poder colgar a los elefantes. el auditorio cuenta con paredes forradas con escamas de cobre y 1.424 butacas. todo el complejo tiene una fachada de vidrio y para controlar el efecto invernadero se ha colocado una celosía de aluminio que tamiza la luz
por si fuera poco, para construir el creaa se han tenido que podar 300 árboles y derribar la biblioteca del municipio