El contrato de arras, es un contrato privado, es decir, firmado por propietarios, en su defecto apoderados,
y compradores, sin la presencia de un
notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles
como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto
de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está
contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el
futuro, siendo la práctica habitual trasladarse en un único acto a la firma de
escritura pública notarial
El Contrato de Arras es un contrato privado, donde se
recogen el detalle del acuerdo alcanzado, importe acordado y su forma de pago,
plazo máximo para formalizar la operación ante notario, como se repartirán los
gastos de la venta, notaria, registro, etc.
Lo habitual es estructurar la forma de pago en dos actos,
uno en el instante de firmar el Contrato de Arras y el resto, mediante cheque
conformado o cheque bancario, a la firma ante notario. En condiciones normales
el plazo que se suele marcar es de dos meses como máximo, que viene a ser más
del doble del necesario para obtener una hipoteca, y los gastos de venta,
(Notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (7%), suelen ser
por cuenta del comprador y la Plusvalía Municipal , por cuenta del vendedor.
Existen tres tipos de arras en función de
la intención de las partes:
·
Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si
una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del
contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios
ocasionados.
·
Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o
deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la
compraventa.
·
Penales: cantidad que perderá el comprador o
deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la
compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido
en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que
puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analogía con la cláusula
penal por lo que se le aplicará su normativa (indemnización de daños y
perjuicios).
La diferencia fundamental entre el contrato de arras y
el contrato privado de compraventa estriba en el caso que la parte compradora
no desee continuar adelante con el contrato y no hayan mediado arras, el
vendedor debe requerir al comprador para que cumpla su obligación; En el caso de que éste no lo haga, procederá a resolver el
contrato, debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el vendedor al comprador.
Normalmente se confunde arras y señal, y es frecuente ver en los
contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen
un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.
En caso de discrepancia el concepto que
prima es el de la primera acepción, excepto si del contenido del contrato se
desprende que no es ese el significado. A veces, en el enunciado del contrato
se hace constar la palabra arras,
pero luego en el desarrollo del contrato no existe tal concepto, constando tan
sólo diferentes plazos de entrega y fecha de vencimiento.
Por todo lo expuesto, aún de forma sintética desde ALÍA entendemos
que dada la transcendencia e importancia de la transmisión de un inmueble
mediante un acto de compraventa, sin duda es absolutamente aconsejable si no
necesario la intervención de un profesional cualificado para que esta se
desarrolle con la precisión y rigurosidad que exige, y así evitar la
posibilidad de equivocarse o realizar acciones no contempladas por la Ley , lo que automáticamente se
traduciría en daños y perjuicios , en muchas ocasiones irreparables, para
compradores y/o vendedores.
FERNANDO VIONDI
API Colegiado n º 1544
