El gobierno reduce la desgravación por alquiler a caseros y la suprime para inquilinos, ¿qué opinan los expertos?

No serán buenos tiempos para el alquiler. después de eliminar la desgravación por la compra de vivienda y subir el iva del 4% al 10%, ahora que el ministro de hacienda cristobal montoro ha decidido ‘penalizar’ también el alquiler reduciendo la desgravación hasta en un 50% para los caseros y eliminándola para los inquilinos

con la nueva reforma fiscal, cuyo anteproyecto ha sido aprobado por el gobierno, la exención sobre la renta de una vivienda alquilada a un menor de 35 años se verá reducida a la mitad, del 100% al 50%, a partir del próximo 1 de enero de 2015

en el resto de los casos, la desgravación se reduce en 10 puntos porcentuales pasando del 60% de la renta al 50%, tipo en el que se homogenizan todas las exenciones relativas al alquiler de viviendas

los caseros verán  reducido el incentivo para poner viviendas en alquiler, y a los inquilinos se les cercenará la ventaja que suponía arrendar en lugar de comprar: “se suprime la deducción por alquiler, homogenizando el tratamiento fiscal de la vivienda habitual entre alquiler y propiedad”, afirma el anteproyecto

eso sí, se matiza que “al igual que cuando se suprimió la deducción por inversión en vivienda, se articula un régimen transitorio para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015, de manera que la supresión sólo afectará a nuevos alquileres”

hasta ahora, el alquiler de vivienda habitual tiene una deducción en el tramo estatal del irpf del 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, hasta un máximo de 9.040 euros anuales

lo que dicen los expertos

para el consultor josé barta, la medida no tendrá un impacto inmediato en el mercado de alquiler porque “la fiscalidad del arrendador tiene escasa incidencia a corto plazo”. barta ha explicado a idealista news que las consecuencias se verán “a medio-largo plazo, con una reducción de oferta por una menor inversión de los particulares en inmuebles para alquiler”

alfredo garcía, director comercial de alquiler protegido, es más crítico con la nueva normativa ya que en su opinión “contradice los propósitos del gobierno de incentivar el mercado de alquiler”

garcía se pregunta “¿por qué se actúa ahora de esta manera? si el año pasado se modificó la ley de arrendamientos urbanos (lau) con el propósito de incentivar el alquiler” y reconoce que se quedó “con cara de póker” cuando el ministro confirmó la reducción de las exenciones por alquiler

sin embargo, miguel córdoba bueno, profesor de economía financiera en la universidad san pablo ceu, considera que “es una medida adecuada a la situación en la que estamos”. corda considera que “si todos estamos contribuyendo a sacar el país adelante, no parece lógico que los que tengan un patrimonio centrado en pisos y que los dediquen al alquiler tengan una deducción del 100%, es decir que no contribuyan”

LA VENTA DE CASAS MEJORA POR EL TIRÓN DE LOS EXTRANJEROS Y LOS DESCUENTOS

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó  sus datos sobre el volumen de ventas de viviendas en marzo y, tras
10 meses seguidos de descensos, constató un incremento del 22,8% sobre idéntico periodo del año anterior. La pujanza
de la demanda extranjera y la caída de precios explican esta sensible mejora.
Se explica que no un error ni un sinsentido que un mes el INE publique que la venta de casas cae un significativo 27,6%
anual y 30 días más tarde constate un incremento del 22,8%. Este aparente bandazo tiene su explicación: Primero,
baste recordar de dónde obtiene el INE sus cifras. Explota los datos procedentes de los registros de la propiedad,
donde se inscriben las transacciones a veces con un decalaje temporal de uno o dos meses. Por ello, el dato de marzo es
ya el correspondiente a operaciones realizadas en enero, que se comparan con las suscritas en enero de 2013, justo
cuando desapareció la deducción fiscal por compra de la vivienda habitual. Dicho de otro modo, a partir de ahora
los datos de compras de casas van a ser ciertamente más homogéneos, ya que siempre compararán meses en los
que la desgravación ya no existía. Precisamente por esta circunstancia y teniendo en cuenta que los datos de los
notarios, que no tienen ese decalaje temporal, llevan más meses reflejando aumentos en el número de compras de
viviendas, las cifras del INE apuntan a una estabilización de esa suave mejoría que se viene anunciando desde el verano
pasado. Y es que el mes pasado se vendieron 27.047 viviendas, lo que representa un 5,2% más que el mes anterior y un
22,8% más que en marzo de 2013. Puesto que la Semana Santa de 2013 se celebró en marzo y este año ha sido en abril,
eso podría desvirtuar algo la estadística, ya que las fiestas reducen el número de días hábiles para poder comprar
casa. En términos acumulados, los números todavía reflejan el fuerte desplome de operaciones que se produjo en
enero y febrero, por lo que la caída alcanza al 14,4% respecto al primer trimestre de 2013. Pero aquí de nuevo hay que
pensar que esos números están muy influidos por el excelente comportamiento que tuvieron las ventas a finales de
2012 anticipándose al final de la deducción.
Sea como fuere, lo cierto es que hay síntomas de estabilización. Por un lado, se trata del mejor comportamiento en un mes
de marzo desde 2010 y es el mayor avance desde agosto de ese año. Además, por tipo de viviendas, las nuevas
incrementaron su volumen de ventas un 8,7%, mientras las usadas (ya representan el 58,1% del mercado) mejoraron
un 35,5% respecto a marzo de 2013. Y por territorios se observa cómo las ventas ya suben en todas las regiones
menos en cinco y no son las de más peso en este mercado (Rioja, Aragón, Galicia, Castilla y León y Asturias).
¿Qué ha cambiado para que se produzca este giro? Básicamente dos cosas. La primera es la mejora de la perspectiva
económica general. Como en el caso del consumo, los hogares que poco a poco están perdiendo el miedo a quedarse
sin empleo comienzan a gastar más y si lo necesitan, vuelven a plantearse la posibilidad de comprar casa, ya sea como
residencia habitual, para vacaciones o como inversión. La segunda circunstancia es la rebaja de precios. Ayer Tinsa
publicó su estudio correspondiente a abril en el que estima que las casas continúan depreciándose, aunque cada vez a
un ritmo más suave, ya que han pasado de hacerlo a comienzos de año al 7,2% a un modesto 4,7% el mes pasado.
Aun así, en términos acumulados las casas registran un abaratamiento medio del 40,1% desde finales de 2007,
cuando alcanzaron sus valores máximos. Esta considerable rebaja y la mejor percepción de la economía que tienen los
extranjeros es lo que hace que cobren cada vez más protagonismo en el mercado, ya que han pasado de suponer el 6% de
las adquisiciones a un notable 16%.
A la buena evolución de la demanda extranjera, los analistas coinciden en destacar que se está produciendo la
recuperación de la demanda nacional. En su último análisis, La Caixa Research apunta como razones de este mejor
comportamiento el cambio de tendencia del mercado laboral y las mejores perspectivas económicas. “Todo ello
debería permitir que este año las ventas de casas ya se cierren con una tasa de crecimiento positiva”, asegura el
informe. De hecho, la entidad recuerda que así lo sugiere la evolución de las intenciones de compra de vivienda en
los próximos 12 meses de los consumidores españoles, que parecen haber tocado fondo e incluso haber iniciado una
“senda tímidamente ascendente”.

 

Fuente: UCI Unión de Créditos Inmobiliarios

Mayo 2014

El precio de la vivienda en España seguirá cayendo hasta 2015

El precio de la vivienda en España seguirá disminuyendo hasta 2015, según cree la agencia de calificación Fitch. El año que viene será cuando toque fondo y llegará a acumular una rebaja entorno al 40% desde los precios máximos de la burbuja inmobiliaria. 

En su informe sobre la situación del mercado hipotecario español, explica que debido al elevado número de viviendas en venta, a las que se sumará las del Sareb, el precio caerá más todavía.Estiman que las perspectivas de crecimiento de la economía en España será de un 0,7% en 2014 y un 1,2% en 2015.

Respecto a la compra de viviendas por parte de extranjeros, esta agencia considera que los descuentos que se están realizando son mucho mayores que los que se publican en las estadísticas oficiales, aunque piensa que aún así, el número de compras es insuficiente para impulsar una recuperación en el mercado inmobiliario.

Fuente: EFE vía Expansión 

HOME STAGING, NO INTERIORISMO ¿FÓRMULA MÁGICA?

La preparación a medida de un inmueble a la venta, con el objetivo de conseguir una venta más rápida y a mejor precio, es una técnica del sector inmobiliario bien conocida como ‘home staging’, que recurre mucho a trucos, reglas y métodos del interiorismo ‘clásico’; sin embargo, ¡el home staging no es interiorismo ni decoración! es un error considerar que un trabajo de decoración es lo que hace falta para acelerar y agilizar la venta de un piso o de una casa. A continuación están 3 diferencias importantes para tener en cuenta a la hora de preparar una vivienda para el mercado inmobiliario

1. El home staging tiene un objetivo exclusivamente comercial, no estético: la mejora estética de un inmueble es sólo un medio, no el objetivo prioritario como en un trabajo de interiorismo. Es cierto que una operación de home staging hace una vivienda más luminosa, más atractiva, más acogedora… pero todo esto sólo responde a un criterio muy concreto: facilitar el trabajo comercial en torno a la vivienda, gracias a una mejora radical de su presentación. Y venderla

2. El home staging no es personal: un interiorista se interesa por la vida, los gustos, la personalidad, y por los deseos de las personas que viven en el inmueble, para trabajar en función de ellas y adaptar su proyecto a ellas. El home-stager tiene una misión muy distinta: centrarse en lo que permitirá una venta rápida del inmueble. Y para cumplirla, su prioridad es despersonalizar los espacios, e imponer un estilo sobrio, perfectamente neutro, moderno, donde todo el mundo se pueda sentir cómodo desde el primer instante, y donde la atención se fije en lo que cuenta: las cualidades inmobiliarias de la vivienda. En resumen, el piso o la casa no tiene que gustar a una persona en particular, sino al 99,99 % de las personas que lo visitan

3. El home staging es más barato: a diferencia del interiorismo, que se basa en presupuestos muy variables, y que muy fácilmente puede costar 5 % del valor del inmueble, el home staging tiene un objetivo de rentabilidad: invertir poco para ganar mucho (o ahorrar mucho, que viene a ser lo mismo) en la venta de una propiedad. Un profesional de home staging siempre busca el mayor cambio de presentación de la vivienda a corto y medio plazo, con la mínima inversión, y por lo tanto el precio de una operación de home staging suele estar por debajo del 1 % del valor del inmueble. Muchos profesionales de home staging tienen soluciones para que sus clientes, propietarios vendedores de pisos y casas, hagan inversiones mínimas, y siempre rentables: pago diferido hasta el momento de la venta, puesta a disposición integral del material hasta la venta, procesos a bajo coste, pintura y reparaciones sin emprender reformas, etc…

Si quiere vender su piso o casa, y que la presentación del inmueble le desfavorece en un mercado inmobiliario tan competitivo, ¡piense en la solución home staging!

En sudoeste viviendas, le adecuamos su vivienda mediante home staging,  para conseguir la venta de su vivienda en las mejores condiciones de mercado y en el menor tiempo posible, consúltenos sin compromiso

EMGIASA ENTRA EN LIQUIDACIÓN

 Los tres años en concurso de acreedores de la Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón (EMGIASA) no han servido para librarla de enfrentarse a su liquidación.

Como a tantas promotoras privadas, ni la renegociación de los préstamos ni las quitas han devuelto la liquidez necesaria para sobrevivir en un mercado sin apenas actividad. Según fuentes municipales, la deuda heredada ascendía a 333 millones de euros. La construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA) engrosaba la mayor parte de este agujero negro.

El pasado 6 de febrero se aprobó el convenio que contemplaba una quita del 30% del importe nominal de la deuda y siete años para pagar el resto. Los acreedores comenzarían a cobrar un 14,28% cada año. No ha podido ser y probablemente acaben subastándose más de 5.000 plazas de aparcamiento y cien locales comerciales, amén del CREAA, a medio construir por falta de fondos.

Durante los últimos tres años, EMGIASA finalizó obras pendientes y entregó viviendas, a pesar de la situación de quiebra técnica, pero no ha logrado salir a flote. La edificación del CREAA, "sin plan de viabilidad ni de financiación ha supuesto un lastre, al igual que las sentencias que obligan a pagar 38,5 millones de euros más a los antiguos propietarios de terrenos del Ensanche Sur a los que la anterior Corporación expropió por un valor muy inferior al que correspondía, según fuentes municipales.

El año pasado perdió 7,5 millones de euros –con ingresos de 36,1 millones de euros y los gastos 45 millones– pero, además, "la propuesta de convenio no ha alcanzado la mayoría legal necesaria, ya que el colectivo de acreedores formado por propietarios del Ensanche Sur de Alcorcón expropiados no ha aprobado la propuesta de convenio -tras habérseles reconocido los créditos ordinarios de que son titulares- para no quedar afectados por la quita y espera", según informó el consejo de administración de la empresa pública que sigue la senda de tantas otras.

¿Qué es el Contrato de Arras?

El contrato de arras, es un contrato privado, es decir, firmado por propietarios, en su defecto apoderados,  y compradores, sin la presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro, siendo la práctica habitual trasladarse en un único acto a la firma de escritura pública notarial

El Contrato de Arras es un contrato privado, donde se recogen el detalle del acuerdo alcanzado, importe acordado y su forma de pago, plazo máximo para formalizar la operación ante notario, como se repartirán los gastos de la venta, notaria, registro, etc.

Lo habitual es estructurar la forma de pago en dos actos, uno en el instante de firmar el Contrato de Arras y el resto, mediante cheque conformado o cheque bancario, a la firma ante notario. En condiciones normales el plazo que se suele marcar es de dos meses como máximo, que viene a ser más del doble del necesario para obtener una hipoteca, y los gastos de venta, (Notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (7%), suelen ser por cuenta del comprador y la Plusvalía Municipal, por cuenta del vendedor.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

·                    Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

·                    Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.

·                    Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará su normativa (indemnización de daños y perjuicios).

La diferencia fundamental entre el contrato de arras y el contrato privado de compraventa estriba en el caso que la parte compradora no desee continuar adelante con el contrato y no hayan mediado arras, el vendedor debe requerir al comprador para que cumpla su obligación; En el caso de que éste no lo haga, procederá a resolver el contrato, debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el vendedor al comprador.

Normalmente se confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.

En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera acepción, excepto si del contenido del contrato se desprende que no es ese el significado. A veces, en el enunciado del contrato se hace constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no existe tal concepto, constando tan sólo diferentes plazos de entrega y fecha de vencimiento.

Por todo lo expuesto, aún de forma sintética desde ALÍA entendemos que dada la transcendencia e importancia de la transmisión de un inmueble mediante un acto de compraventa, sin duda es absolutamente aconsejable si no necesario la intervención de un profesional cualificado para que esta se desarrolle con la precisión y rigurosidad que exige, y así evitar la posibilidad de equivocarse o realizar acciones no contempladas por la Ley, lo que automáticamente se traduciría en daños y perjuicios , en muchas ocasiones irreparables, para compradores y/o vendedores.

FERNANDO VIONDI

API Colegiado n º 1544 

NOTAS BREVES SOBRE LA ACTUALIDAD INMOBILIARIA

Vivimos en un momento complicado, especialmente por las enormes incertidumbres que tras más de cuatro años nos lleva a "desconocer", si la salida de la crisis puede estar cerca o aún no hemos llegado a lo peor de ésta. Lo que sí conocemos son muchos datos sobre sus consecuencias, cómo ha evolucionado el déficit, el desempleo, o cuánto han bajado las viviendas, epicentro de nuestros problemas económicos, al menos hasta que ahora el sector financiero se está llevando la mayor parte de las críticas.
Con un descenso de los precios del 25% desde los máximos de hace cuatro años, ¿ha llegado el momento de comprar? Por precios podemos encontrar verdaderas oportunidades, pero también es cierto que hay otros condicionantes que debemos tener en cuenta:

• Vivienda para vivir o invertir: El fin de la compra determina mucho la oportunidad. Si encontramos una casa que se convertirá en nuestro domicilio habitual y el precio es adecuado, no debemos dudarlo. En este tipo de decisiones no hay un horizonte de venta, por lo que nos debe "importar poco" si continúa la bajada de precios. Por el contrario, si pensamos como inversión, sí se debe pensar en buscar el precio más bajo y cuando se producirá la recuperación económica para que aumente la demanda. Si no hay compradores, de poco sirve encontrar "gangas". Los pisos de entidades bancarias  pueden ser una gran oportunidad en los próximos meses, en los que es previsible que salgan a la venta masivamente las casas de los balances bancarios a precios muy rebajados. Con ese fin Sudoeste Viviendas ya ha sido homologada para la venta de viviendas de Entidades financieras

• Esperar a que se disipen las incertidumbres financieras: Si vamos a necesitar financiación, nos encontramos a priori con un buen momento, con tipos bajos. Pero los bancos lo están compensando aumentando el diferencial y poniendo verdaderas barreras de entrada, algo que continuarán hasta que no acabe con el proceso de restructuración y saneamiento de los bancos. Si tenemos dinero para invertir no tenemos este problema, pero por el riesgo de la inversión, nunca destinemos un porcentaje muy elevado (menos del 20%) de nuestro patrimonio.

• IVA y desgravación: La subida del IVA que anunciada por el gobierno de Mariano Rajoy afectará a la obra nueva, que pasa del 8% al 10%; sin embargo, de momento, se mantiene el 4% para este tipo de viviendas hasta finales del 2012. La eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual de los compradores que se decidan a adquirir una casa a partir de 2013 afecta directamente a su bolsillo: más de 1.000 euros anuales de menos de beneficio fiscal. Si uno tiene pensado comprar su casa en un futuro próximo, desde luego debería hacerlo este año. A la previsible nueva bajada de la vivienda por el aumento de la oferta de pisos de bancos, hay que sumarle un IVA extraordinariamente bajo del 4% (obra nueva) y la aplicación de la deducción en el IRPF (sólo desaparece este beneficio para los que compren a partir del año que viene).

En definitiva, la bajada de precios genera oportunidades de compra, pero hay otros condicionantes que nos afectan, como el empeoramiento fiscal a la adquisición de la vivienda a partir de 2013 o saber el momento en que los bancos comenzarán a conceder hipotecas a un ritmo adecuado.