HOME STAGING, NO INTERIORISMO ¿FÓRMULA MÁGICA?

La preparación a medida de un inmueble a la venta, con el objetivo de conseguir una venta más rápida y a mejor precio, es una técnica del sector inmobiliario bien conocida como ‘home staging’, que recurre mucho a trucos, reglas y métodos del interiorismo ‘clásico’; sin embargo, ¡el home staging no es interiorismo ni decoración! es un error considerar que un trabajo de decoración es lo que hace falta para acelerar y agilizar la venta de un piso o de una casa. A continuación están 3 diferencias importantes para tener en cuenta a la hora de preparar una vivienda para el mercado inmobiliario

1. El home staging tiene un objetivo exclusivamente comercial, no estético: la mejora estética de un inmueble es sólo un medio, no el objetivo prioritario como en un trabajo de interiorismo. Es cierto que una operación de home staging hace una vivienda más luminosa, más atractiva, más acogedora… pero todo esto sólo responde a un criterio muy concreto: facilitar el trabajo comercial en torno a la vivienda, gracias a una mejora radical de su presentación. Y venderla

2. El home staging no es personal: un interiorista se interesa por la vida, los gustos, la personalidad, y por los deseos de las personas que viven en el inmueble, para trabajar en función de ellas y adaptar su proyecto a ellas. El home-stager tiene una misión muy distinta: centrarse en lo que permitirá una venta rápida del inmueble. Y para cumplirla, su prioridad es despersonalizar los espacios, e imponer un estilo sobrio, perfectamente neutro, moderno, donde todo el mundo se pueda sentir cómodo desde el primer instante, y donde la atención se fije en lo que cuenta: las cualidades inmobiliarias de la vivienda. En resumen, el piso o la casa no tiene que gustar a una persona en particular, sino al 99,99 % de las personas que lo visitan

3. El home staging es más barato: a diferencia del interiorismo, que se basa en presupuestos muy variables, y que muy fácilmente puede costar 5 % del valor del inmueble, el home staging tiene un objetivo de rentabilidad: invertir poco para ganar mucho (o ahorrar mucho, que viene a ser lo mismo) en la venta de una propiedad. Un profesional de home staging siempre busca el mayor cambio de presentación de la vivienda a corto y medio plazo, con la mínima inversión, y por lo tanto el precio de una operación de home staging suele estar por debajo del 1 % del valor del inmueble. Muchos profesionales de home staging tienen soluciones para que sus clientes, propietarios vendedores de pisos y casas, hagan inversiones mínimas, y siempre rentables: pago diferido hasta el momento de la venta, puesta a disposición integral del material hasta la venta, procesos a bajo coste, pintura y reparaciones sin emprender reformas, etc…

Si quiere vender su piso o casa, y que la presentación del inmueble le desfavorece en un mercado inmobiliario tan competitivo, ¡piense en la solución home staging!

En sudoeste viviendas, le adecuamos su vivienda mediante home staging,  para conseguir la venta de su vivienda en las mejores condiciones de mercado y en el menor tiempo posible, consúltenos sin compromiso

EMGIASA ENTRA EN LIQUIDACIÓN

 Los tres años en concurso de acreedores de la Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón (EMGIASA) no han servido para librarla de enfrentarse a su liquidación.

Como a tantas promotoras privadas, ni la renegociación de los préstamos ni las quitas han devuelto la liquidez necesaria para sobrevivir en un mercado sin apenas actividad. Según fuentes municipales, la deuda heredada ascendía a 333 millones de euros. La construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA) engrosaba la mayor parte de este agujero negro.

El pasado 6 de febrero se aprobó el convenio que contemplaba una quita del 30% del importe nominal de la deuda y siete años para pagar el resto. Los acreedores comenzarían a cobrar un 14,28% cada año. No ha podido ser y probablemente acaben subastándose más de 5.000 plazas de aparcamiento y cien locales comerciales, amén del CREAA, a medio construir por falta de fondos.

Durante los últimos tres años, EMGIASA finalizó obras pendientes y entregó viviendas, a pesar de la situación de quiebra técnica, pero no ha logrado salir a flote. La edificación del CREAA, "sin plan de viabilidad ni de financiación ha supuesto un lastre, al igual que las sentencias que obligan a pagar 38,5 millones de euros más a los antiguos propietarios de terrenos del Ensanche Sur a los que la anterior Corporación expropió por un valor muy inferior al que correspondía, según fuentes municipales.

El año pasado perdió 7,5 millones de euros –con ingresos de 36,1 millones de euros y los gastos 45 millones– pero, además, "la propuesta de convenio no ha alcanzado la mayoría legal necesaria, ya que el colectivo de acreedores formado por propietarios del Ensanche Sur de Alcorcón expropiados no ha aprobado la propuesta de convenio -tras habérseles reconocido los créditos ordinarios de que son titulares- para no quedar afectados por la quita y espera", según informó el consejo de administración de la empresa pública que sigue la senda de tantas otras.

¿Qué es el Contrato de Arras?

El contrato de arras, es un contrato privado, es decir, firmado por propietarios, en su defecto apoderados,  y compradores, sin la presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro, siendo la práctica habitual trasladarse en un único acto a la firma de escritura pública notarial

El Contrato de Arras es un contrato privado, donde se recogen el detalle del acuerdo alcanzado, importe acordado y su forma de pago, plazo máximo para formalizar la operación ante notario, como se repartirán los gastos de la venta, notaria, registro, etc.

Lo habitual es estructurar la forma de pago en dos actos, uno en el instante de firmar el Contrato de Arras y el resto, mediante cheque conformado o cheque bancario, a la firma ante notario. En condiciones normales el plazo que se suele marcar es de dos meses como máximo, que viene a ser más del doble del necesario para obtener una hipoteca, y los gastos de venta, (Notaría, Registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (7%), suelen ser por cuenta del comprador y la Plusvalía Municipal, por cuenta del vendedor.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

·                    Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

·                    Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.

·                    Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará su normativa (indemnización de daños y perjuicios).

La diferencia fundamental entre el contrato de arras y el contrato privado de compraventa estriba en el caso que la parte compradora no desee continuar adelante con el contrato y no hayan mediado arras, el vendedor debe requerir al comprador para que cumpla su obligación; En el caso de que éste no lo haga, procederá a resolver el contrato, debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el vendedor al comprador.

Normalmente se confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.

En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera acepción, excepto si del contenido del contrato se desprende que no es ese el significado. A veces, en el enunciado del contrato se hace constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no existe tal concepto, constando tan sólo diferentes plazos de entrega y fecha de vencimiento.

Por todo lo expuesto, aún de forma sintética desde ALÍA entendemos que dada la transcendencia e importancia de la transmisión de un inmueble mediante un acto de compraventa, sin duda es absolutamente aconsejable si no necesario la intervención de un profesional cualificado para que esta se desarrolle con la precisión y rigurosidad que exige, y así evitar la posibilidad de equivocarse o realizar acciones no contempladas por la Ley, lo que automáticamente se traduciría en daños y perjuicios , en muchas ocasiones irreparables, para compradores y/o vendedores.

FERNANDO VIONDI

API Colegiado n º 1544 

NOTAS BREVES SOBRE LA ACTUALIDAD INMOBILIARIA

Vivimos en un momento complicado, especialmente por las enormes incertidumbres que tras más de cuatro años nos lleva a "desconocer", si la salida de la crisis puede estar cerca o aún no hemos llegado a lo peor de ésta. Lo que sí conocemos son muchos datos sobre sus consecuencias, cómo ha evolucionado el déficit, el desempleo, o cuánto han bajado las viviendas, epicentro de nuestros problemas económicos, al menos hasta que ahora el sector financiero se está llevando la mayor parte de las críticas.
Con un descenso de los precios del 25% desde los máximos de hace cuatro años, ¿ha llegado el momento de comprar? Por precios podemos encontrar verdaderas oportunidades, pero también es cierto que hay otros condicionantes que debemos tener en cuenta:

• Vivienda para vivir o invertir: El fin de la compra determina mucho la oportunidad. Si encontramos una casa que se convertirá en nuestro domicilio habitual y el precio es adecuado, no debemos dudarlo. En este tipo de decisiones no hay un horizonte de venta, por lo que nos debe "importar poco" si continúa la bajada de precios. Por el contrario, si pensamos como inversión, sí se debe pensar en buscar el precio más bajo y cuando se producirá la recuperación económica para que aumente la demanda. Si no hay compradores, de poco sirve encontrar "gangas". Los pisos de entidades bancarias  pueden ser una gran oportunidad en los próximos meses, en los que es previsible que salgan a la venta masivamente las casas de los balances bancarios a precios muy rebajados. Con ese fin Sudoeste Viviendas ya ha sido homologada para la venta de viviendas de Entidades financieras

• Esperar a que se disipen las incertidumbres financieras: Si vamos a necesitar financiación, nos encontramos a priori con un buen momento, con tipos bajos. Pero los bancos lo están compensando aumentando el diferencial y poniendo verdaderas barreras de entrada, algo que continuarán hasta que no acabe con el proceso de restructuración y saneamiento de los bancos. Si tenemos dinero para invertir no tenemos este problema, pero por el riesgo de la inversión, nunca destinemos un porcentaje muy elevado (menos del 20%) de nuestro patrimonio.

• IVA y desgravación: La subida del IVA que anunciada por el gobierno de Mariano Rajoy afectará a la obra nueva, que pasa del 8% al 10%; sin embargo, de momento, se mantiene el 4% para este tipo de viviendas hasta finales del 2012. La eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual de los compradores que se decidan a adquirir una casa a partir de 2013 afecta directamente a su bolsillo: más de 1.000 euros anuales de menos de beneficio fiscal. Si uno tiene pensado comprar su casa en un futuro próximo, desde luego debería hacerlo este año. A la previsible nueva bajada de la vivienda por el aumento de la oferta de pisos de bancos, hay que sumarle un IVA extraordinariamente bajo del 4% (obra nueva) y la aplicación de la deducción en el IRPF (sólo desaparece este beneficio para los que compren a partir del año que viene).

En definitiva, la bajada de precios genera oportunidades de compra, pero hay otros condicionantes que nos afectan, como el empeoramiento fiscal a la adquisición de la vivienda a partir de 2013 o saber el momento en que los bancos comenzarán a conceder hipotecas a un ritmo adecuado.

COMO NOS AFECTAN LAS MEDIDAS 2012 DEL GOBIERNO EN MATERIA DE VIVIENDA?

El gobierno de mariano rajoy ha aprobado numerosas medidas sobre vivienda que afectarán de lleno a numerosos ciudadanos. así, hay cambios para los futuros compradores de una vivienda, tanto si buscan una vivienda nueva, como de segunda mano como una vpo. también se verán afectados numerosos hipotecados, los jóvenes que vivan de alquiler e incluso aquellos que quieran hacer obras en casa
en el siguiente especial pasamos a desgranar todas las medidas aprobadas en los últimos días
cambios que pueden afectarte:
1. fin de la desgravación por vivienda en 2013
en 2013 se eliminará la desgravación por compra de vivienda habitual, por lo que quien quiera seguir teniendo acceso a esta deducción deberá comprar antes del 31 de diciembre
2. el iva por vivienda subirá al 10% en 2013
la vivienda nueva registrará un aumento del iva, que pasará del 4% temporal del que disfrutaba actualmente al 10%. otras actividades relacionadas con la vivienda también suben
3. ¿compro o espero? casos personalizados por ingresos
para que puedas descubrir qué te conviene tras tantos cambios, hemos realizado un análisis en el que podrás personalizar tu caso y obtener la respuesta adecuada

4. se reduce la desgravación a los que compraron casa antes de 2006
si compraste tu vivienda habitual antes de 2006, podrás seguir desgravándote en tu declaración de la renta, pero por una cantidad menor que hasta ahora 
5. se recortan las ayudas para alquilar viviendas a los jóvenes
los jóvenes que estaban cobrando la renta básica de emancipación (rbe) o ayuda de 210 euros al mes verán reducido este cheque en un 30%
6. se eliman las subvenciones por compra vpo
se eliminan ciertas subvenciones que tenían los futuros compradores de viviendas protegidas en los pagos de la hipoteca

¡ PROBECITOS LOS BANCOS !

Facua pide al gobierno que acabe con la triquiñuela legal que utiliza la banca para adjudicarse viviendas al 50% de su valor de tasación en lugar de al 60% en subasta.

en julio del año pasado el gobierno de josé luis rodríguez zapatero aprobó un real decreto ley con la intención de proteger a los hipotecados en apuros. así, elevó el precio al que el banco se puede adjudicar las viviendas habituales en caso de impago hipotecario, del 50% al 60%. sin embargo, la banca puede seguir adjudicándose las viviendas al 50% de su valor de tasación gracias a una "triquiñuela" legal. lo hacen recurriendo al artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil y para ello el banco necesita que puje un tercero, que suele ser su filial inmobiliaria. el banco mejora la postura de su inmobiliaria y se termina quedando la casa al 505 de su valor .

Por ejemplo, la filial inmobiliaria puja,  un 48% y el banco un 50% (más un euro) y finalmente se adjudica la vivienda ejecutada por el 50% de su valor de tasación. en cambio, si la subasta queda desierta, el banco sólo se puede adjudicar la vivienda por el 60% del valor de tasación

Por eso, Facua reclama al ejecutivo de mariano rajoy que proteja los intereses de las familias desahuciadas introduciendo, entre otras medidas, un cambio en la norma aprobada el año pasado para que el valor mínimo por el que se adjudiquen los bancos las viviendas sea el mismo haya o no ofertas en las subastas valor que, además, debería ser muy superior al 60%, ya que éste deja a los usuarios en una grave situación de inferioridad frente a las entidades financieras;  y es que en muchísimos casos les exigen además que sigan pagando cantidades adicionales más allá de las costas que les haya supuesto la ejecución hipotecaria, argumentando que la cantidad por la que se adjudica la vivienda es muy inferior a la deuda pendiente.

Por todo lo expuesto, me ratifico ¡ PROBECITOS LOS BANCOS !

El precio de la vivienda disminuyó un 12,6% en los tres primeros meses del año respecto al mismo trimestre del año anterior, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Índice de Precios de Vivienda (IPV).
Esta es la mayor caída de los precios experimentada desde el año 2007. Respecto al año 2011, la rebaja ha sido 1,4 puntos mayor que en el último trimestre, cuando registró un descenso del 11,2%. El resto del año anotó datos del 4,1% en el primer trimestre, 6,8% en el segundo y 7,4% en el tercero.
En tasa interanual, el tipo de vivienda que más se ha rebajado es la de segunda mano, con un 13,3%, seguida de la vivienda nueva con un 11,8%.
Por comunidades autónomas, en todas se ha experimentados caídas en el precio de la vivienda. En tasa interanual, la lista la encabezan el País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña, Baleares y Madrid. Por su parte, en términos trimestrales, Navarra, Aragón, Baleares, País Vasco, Ceuta, Asturias y Galicia registran los mayores descensos.